Os jovens entre os 18 e 35 anos que desejem comprar a primeira casa em Portugal passam a contar com uma nova medida de apoio: a garantia pública para o crédito à habitação. Esta medida, já anunciada pelo Governo, foi agora regulamentada e publicada no Diário da República, permitindo que os jovens obtenham financiamento de até 100% do valor do imóvel, com o Estado a atuar como fiador até 15% do valor da transação. Contudo, na prática, a medida só estará completamente disponível no final deste ano ou no início de 2025, devido a processos de adesão e implementação nos bancos.
Condições de Acesso e Funcionamento da Garantia
A nova garantia pública para o crédito à habitação vem dar resposta a um dos maiores desafios enfrentados pelos jovens: a dificuldade de reunir capital suficiente para a entrada de um imóvel. A partir de agora, o Estado irá garantir até 15% do valor da transação para imóveis cujo valor não ultrapasse os 450 mil euros, permitindo aos jovens obter financiamento total junto dos bancos.
Para aceder a este benefício, os jovens devem cumprir um conjunto de requisitos cumulativos, incluindo:
— Ter entre 18 e 35 anos;
— Domicílio fiscal em Portugal;
— Rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS, ou seja, até 80 mil euros anuais;
— Não serem proprietários de imóveis habitacionais;
— O crédito tem de ser destinado à aquisição da primeira habitação própria e permanente.
Além disso, a garantia estatal será válida por 10 anos, sendo que o Estado só intervirá em caso de incumprimento no pagamento das prestações. Se o jovem cumprir com todas as suas obrigações até ao final do contrato, a garantia extingue-se. O ministro das Finanças será responsável por definir um valor máximo de crédito a atribuir aos bancos, o que pode limitar o número de beneficiários.
Implementação Demorada e Desafios
Embora a regulamentação tenha entrado em vigor, o processo não será imediato. Os bancos têm um prazo de 30 dias para aderir ao protocolo com o Estado e mais dois meses para a implementação operacional. Isto significa que os jovens só poderão, efetivamente, iniciar os processos de escritura no final do ano ou início de janeiro de 2025.
Outro ponto a considerar é o impacto das limitações impostas pelo Banco de Portugal. As instituições financeiras só podem financiar até 90% do valor do imóvel, sendo esta medida uma exceção permitida pela garantia pública. Contudo, mesmo com o Estado a garantir 15% do valor do imóvel, os jovens continuam a ser responsáveis pelo pagamento integral do crédito, o que pode comprometer a taxa de esforço — a relação entre o rendimento mensal e as prestações de crédito.
João Oliveira e Costa, presidente executivo do BPI, sublinha que a medida pode ter impacto limitado devido à escassez de oferta de habitação no mercado. “A ideia é positiva, mas, como não há casas disponíveis, penso que o efeito será relativamente reduzido”, afirmou.
Fiscalização e Riscos Envolvidos
Para garantir o cumprimento rigoroso das regras, a Inspeção-Geral das Finanças (IGF) irá realizar auditorias anuais ou com periodicidade inferior, caso necessário. A IGF será responsável por verificar os montantes garantidos pelo Estado e se estes foram acionados corretamente pelos bancos em caso de incumprimento.
No caso de incumprimento, as instituições financeiras podem acionar a garantia pública junto do Estado após três meses de atraso no pagamento das prestações. No entanto, os bancos estão obrigados a seguir os seus procedimentos habituais de recuperação de crédito, sem exigir garantias adicionais aos mutuários. Caso o imóvel seja vendido ou o crédito, seja alterado em termos que impliquem maior responsabilidade para o Estado, a garantia será automaticamente cancelada.
Isenções e Outros Benefícios
Além da garantia pública, os jovens continuam a beneficiar de isenções fiscais na compra da primeira casa, como a isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e de Imposto de Selo. Estas isenções, combinadas com a nova medida, procuram facilitar o acesso dos jovens à habitação num mercado que se mantém altamente competitivo e com preços elevados.
Perspetivas Finais
A garantia pública para o crédito à habitação estará disponível até 31 de dezembro de 2026, com o objetivo de facilitar o acesso dos jovens ao mercado imobiliário. No entanto, o sucesso desta medida dependerá da adesão das instituições financeiras e da capacidade do mercado imobiliário em responder à procura.
A medida é vista como uma oportunidade para muitos jovens, mas não isenta de desafios. A necessidade de um planeamento financeiro rigoroso por parte dos candidatos, a pressão sobre a oferta de habitação e o limite máximo de crédito que o ministro das Finanças irá definir serão fatores decisivos no impacto desta medida ao longo dos próximos anos.